案例分析什么是建筑物的区分所有权？ 作者：未知     时间：2019-08-20    来源：互联网

【案情】

某年夏天，某市仲裁委员会受理了这样一起案件。某开发商经该市计划委员会、城市规划管理局等部f1批准，开发居民高层公寓楼，先后有400多客户与该开发商签订购房合同，并在依约定交纳全部购房款、取得相关产权证的前提下，住进该公寓楼。后开发商将该楼顶部出租给个体户陈某，每年租金1万元，陈某利用楼顶空间栽种花卉。由于花卉浇灌用水向楼层渗透，引起马某等居民不满。因与开发商协商不成，马某等联名按购房合同的仲裁条款申请仲裁，要求开发商终止与陈某的合同，停止侵害，并赔偿损失。

【问题】

1、本案中，楼顶部分所有权归谁？为什么？

2、马某等是否有权要求开发商停止侵害，赔偿损失？

【评注】

1、本案涉及建筑物区分所有权。

建筑物区分所有权，是指数人区分一建筑物而各专有其一部，就专有部分有单独的所有权，并就该建筑物及其附属物的共同部分，按其专有部分比例共有权以及对整个建筑物享有成员权的制度。专有部分所有权是指在房屋专有部分上成立的所有权。所谓房屋的专有部分，是指在构造上及使用上可以独立，并且可以单独作为所有权标的物的房屋部分。专有部分通常是在房屋的各个不同部分的基础上形成的，这种单独所有权与一般的单独所有权并无本质区别，所以权利人可以行使完全的占有、使用、收益、处分权。就是说，区分所有权人既可以对专有部分予以直接占有使用以实现其居住营业及其他目的，也可以将专有部分予以出租以收取租金或与其上设定负担（如设定抵押权以获得资金），此外也可以就其专有部分让与他人。

但应当注意的是，上述占有、使用、收益、处分权的行使，必须符合法律的有关规定，并且，由于专有所有权与房屋共用部分以及土地使用权具有一体性，因此，让与、出租自己的专有部分时，必须同时让与房屋共用部分和土地使用权的应有部分。所谓共用部分，是指区分所有人所拥有的除专有部分以外的房屋的其他部分，对共用部分享有的权利称为共有权。

按照共有权成立的根据，共有权可分为法定共有权和约定共有权。法定共有权是对在性质上和构造上属于维持整个房屋牢固及安全的必要部分所享有的共有权。约定共有权则是指区分所有人通过合同约定在共有部分上所成立的所有权。

这种区分的法律意义在于：法定共有权必须依照本来的用途行使；作为共用部分共有权的标的物，区分所有建筑物的共用部分涉及地基、楼道、屋顶、柱、梁、墙、院落、厨房、厕所、门厅、阳台、上下水设施、门房、天线等。这些共用部分，可分为全部共用部分和部分共用部分。本案涉及的该楼楼顶应属于全部共用，为各区分所有权人共有。

2、本案中既然马某等住房各自购买了房屋的产权，就形成了建筑物区分所有的法律关系。

依建筑物区分所有权的理论，楼层顶部应作为各区分所有权人的共用部分，由各区分所有权人共同享有所有权。对于此，即使在购房合同中双方约定楼层顶部归开发商所有；根据物权法定主义，该约定亦为无效。由于开发商并无相应所有权，所以不能适用相邻关系的处理原叨，而其出租行为也因所有权人的拒不追认而归于无效。应当责令开发商停止侵害，并赔偿相应损失。

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